Ruimtelijke ordening
Ruimtelijke ordening noemt men ook wel planologie. Het houdt zich bezig met de inrichting van de ruimte. De verschillende overheden maken plannen voor heel Nederland of de provincie of de gemeente. Hierin staat wat men van plan is op het gebied van woningen, bedrijven, landbouw of natuurgebieden.
Principe verzoek
Een eerste en belangrijke stap is om uw ruimtelijke ontwikkelingswens bij de gemeente kenbaar te maken. Dit dient te gebeuren middels een principeverzoek, waarbij u de gemeente vraagt om medewerking te verlenen aan uw ontwikkelingswens. De medewerking van de gemeente is van cruciaal belang om uw ontwikkelingswens door te zetten. Hierdoor is het belangrijk dat u een realistisch en goed onderbouwd principeverzoek bij de gemeente indient.
Omgevingsvergunning
Wilt u in of om uw woning of bedrijf gaan bouwen, verbouwen, slopen of iets anders in uw woonomgeving veranderen? Dan hebt u in veel gevallen een omgevingsvergunning nodig. Vanaf 1 oktober 2010 zijn diverse vergunningen, ontheffingen en andere toestemmingen gebundeld in één omgevingsvergunning. Met de aanvraag voor een omgevingsvergunning kunt u al uw benodigde vergunningen in een keer aanvragen. RJGadvies kan u helpen met het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Behoeft het plan geen omgevingsvergunning en kan het omgevingsvergunningsvrij worden gebouwd, dan hoort u dit ook van ons!
Benieuwd naar de mogelijkheden?
Vergunningsvrij
U wilt een grotere woonkamer. Een nieuwe serre, tuinhuis, schuur of bijkeuken. Of misschien denkt u aan een kleine mantelzorgwoning bij uw eigen woning voor een naaste die zorg nodig heeft. Onder bepaalde voorwaarden heeft u hiervoor géén bouwvergunning nodig. We noemen dit ‘vergunningvrij bouwen’.
Vergunningsvrij bouwen is wel aan enige regelgeving gebonden. Ik ga graag met u op onderzoek uit om te kijken wat er mogelijkheden en onmogelijkheden zijn. Kan het niet vergunningsvrij, maar misschien wel met een omgevingsvergunning voor bouwen dan help ik u daar ook graag mee.
Bestemmingsplan toets
Bij een bestemmingsplantoets wordt een (bouw)plan of locatie beoordeeld op de inhoud en gevolgen aan het bestemmingsplan. Die gevolgen kunnen verstrekkend zijn voor een lange periode. Het bestemmingsplan is de voornaamste en meest concrete maatregel op het terrein van de ruimtelijke ordening. In het plan wordt gedetailleerd aangegeven welk gebruik van grond en gebouwen mogelijk is. Verbodsbepalingen kunnen blokkerend werken.
Afwijken bestemmingsplan
Plannen die niet passen in het bestemmingsplan doorlopen een ander traject dan passende plannen. Volgens de wet is afwijken van het bestemmingsplan echter niet onmogelijk. Af te wijken van het bestemmingsplan kent drie smaken:
- Binnenplans afwijken – In een bestemmingsplan zijn vaak al een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen, zoals een afwijking met 10 % van de maximale goothoogte of een afwijking van 1 meter. Meestal zijn er voorwaarden verbonden aan een binnenplanse afwijking. De procedure is hetzelfde als die van een passend plan.
- Kruimelgeval (klein buitenplans) – De rijksoverheid heeft een aantal standaard afwijkingen benoemd. Dit zijn de zogenaamde Kruimelgevallen. Het zijn relatief kleine afwijkingen waarbij de gewone procedure voor een Omgevingsvergunning wordt gevolgd. (8 weken)
- Buitenplanse afwijkingen – Plannen voor grote afwijkingen volgen een uitgebreide procedure die meer tijd in beslag neemt. Voor een dergelijke afwijking moet u een zogenaamde ruimtelijke onderbouwing (laten) maken, een document met van allerlei onderzoeken, zoals geluidsonderzoek, flora&fauna, water, archeologie enz. De meeste gemeentes hebben een afwijkingenbeleid zodat bij afwijken voor iedereen dezelfde toetsingsregels gelden. Als u een plan heeft dat afwijkt van het bestemmingsplan is het verstandig direct in gesprek te gaan met de gemeente. Dan weet u snel of uw plan kans maakt. Veel gemeenten werken met een vragenformulier of een principeverzoek. U geeft dan met een globale tekening en korte omschrijving aan wat u wilt, de gemeente geeft een helder antwoord waar u als het goed is mee verder kunt. Omwonenden hebben meer mogelijkheid om bezwaar te maken en uw plan tegen te houden, dus overleg ook goed met uw buren.
Ruimtelijke onderbouwingen
Hier kunt u terecht voor ruimtelijke onderbouwingen, bij bouwvoornemens die niet in het bestemmingsplan passen. Ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen binnen het bestemmingsplan moeten vaak worden onderbouwd middels een ruimtelijke onderbouwing. In een ruimtelijke onderbouwing moet o.a. aandacht besteed worden aan het planologisch beleidskader en de invloed van de ruimtelijke ontwikkeling op diverse omgevings-/milieuaspecten (archeologie, bodem, geluid, geur etc.). Gemeenten adviseren altijd om een gespecialiseerd bureau in te schakelen voor het laten opstellen van een ruimtelijke onderbouwing.